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广东金宝集团是惠州房地产的龙头老大。它旗下的金宝山庄、金宝江畔花园、金宝创业家园以及云山花园这四个楼盘,能够同时销售,这种魄力及实力,在惠州还是无人能及的。


这次会诊的对象——金宝山庄,占地面积20万平方米。是金宝集团在90年代初期涉足房地产业的作品。以当时设计理念以及流行风格来看,该盘还是适合潮流的,但是,房地产流行风格变化快,“山庄”概念是90年代的潮流造成,那时的房地产界只要有地,在上面建越多的房,就意味着利润越高。造成金宝山庄售租不旺现况的原因是:容积率高——已建成97栋别墅,规划中大部分的多层住宅等,密度相当的大。绿化少——山庄内到处可见裸露的地面,树少,草少,连山坡也有明显人为的痕迹。

针对这样的情况,与会的各路专家们各抒已见,谈了各自的看法。严老师首先在会上提出了应认真研究的三个问题:
(1)“地块核心竞争力”,也就是该地块独特的优势应如何开发利用,结合到金宝山庄,应该是它的地理位置的重新定位研究——距江北区(惠州市正建设的市政中心)仅10分钟的车程,距汤泉(惠州市著名旅游地)仅12公里。另外,山庄内有一条流水小溪,也可以加以利用。

(2)“目标人群”——对于山庄的定位,通过这些年销售的情况来看,本楼盘对小金口镇本地原居民吸引力不大,所以,要通过市场调查,来判断惠州市区人群是否有可能被吸引过来。

(3)“设计主题”——可借鉴新都市主义的思想,把郊区盘的商业功能做到同市区盘的功能一样方便。建议将金宝山庄改造成“具旅游景观的欧洲风情小镇”。通过一个地标性建筑将整个楼盘紧密结合起来,而且在视觉效果上能够起到画龙点睛的作用。

通过以上三个方面的分析,严老师提出了把“长传远吊”和“就近撒网”相结合的战略构想,即利用旅游景观吸引人气,从而促进本地消费,把目标人群锁定在较近的人群中的思路。

对以上三个内容,严老师进一步阐述实施的方法:即整合营销方案,将策划、规划、广告、营销四套班子统一行动,而在此其中策划是龙头,负责写总谱,一旦策划方案出台后,规划、广告、营销队伍都只能在此方案框架下进行运作,这样才能达到整合营销的目的。

广州社科院的彭澎博士也提出了几点建议:(1)楼盘要有功能性,最好能将整个山庄划分为几个功能区。(2)楼盘一定要与政府规划相关,结合金宝山庄,要进行市场调查。看在政府规划中,小金口镇功能定位如何,结合这个功能定位,再来制定规划。(3)楼盘竞争及业主预测。这点想法和严老师关于“地块核心竞争力”和“目标人群”的理论不谋而合。另外,彭博士还提出了几个转型的方案选择:(1)休闲渡假(2)商务居住(3)日常居住。

广州黑天鹅市场战略有限公司的阎林森总经理是广州市最早的策划人之一,他的观点也让人耳目一新:他建议将文化概念引入房地产,利用文化名人带动销售,将金宝山庄搞


成一个“作家山庄”。

规划设计院的张院长和刘院长从规划方面也谈了各自的观点,他们认为,可以利用山庄现有的山水,将环境进行一个整体性的改造,例如可以进行水景设计,山景设计,并建议将山庄周边的山地买下来,进行公益事业投资,建成山顶公园,这样也可以一举两得:一来可以改善山庄周边景观,而来也可以聚集人气。

通过这次“专家会诊”,金宝集团对于金宝山庄的改造明确了思路和方向。金宝集团董事长庄恭钦先生及副总经理向东博士表示,在进行详细周密的策划之后,将重新开展金宝山庄的改造规划和建设。


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